事实婚姻老夫妻一方转让安置房，法院判决合同无效

　　【法律依据】

　　法院在判断事实事实婚姻的时候一般会考量两者之间共同居住的长短，对外是否以夫妻关系相称等因素。在1994年2月1日《婚姻登记条例》颁布之后，没有登记结婚的男女均不认定为双方存在事实婚姻关系。虽然在1994年起取消了事实婚姻，认定进行结婚登记的男女双方为合法的婚姻关系。但是到现在为止，事实婚姻还是存在的。在相关法律中也有体现的，在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第5条规定，未按婚姻法第8条规定办理结婚登记而以夫妻名义生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：(一)1994年2月1 日民政部《婚姻登记条例》公布实施以前，男女已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理;(二)1994年2月1日民政部《婚姻登记条例》公布实施之后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记;未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。

　　【基本案情】

　　原告：王某、严某、唐某、严小某

　　被告：叶某、叶小某

　　王某、严某、唐某、严小某诉称，王某与叶某是夫妻关系，其余三人是涉及房屋的共同共有人，是王某的外甥一家。叶小某是叶某的侄孙。1998年，王某四人以及叶小某共同租用的松江区新桥街公租房拆迁安置房。故该房屋为王某四人以及叶小某共同共有。房产证未经共有人同意仅登记为叶某一人。

　　期间，王某发现叶某将该房屋转让给叶小某。故王某请求判令：确认叶某与叶小某进行的松江区中山二路房屋买卖行为无效并恢复原状。网某明确恢复原状即要求系争房屋恢复登记到叶某名下。

　　叶某辩称，不同意王某的诉讼请求，首先，涉诉的房屋登记人为叶某，王某不是登记的所有人。其次，拆迁的房屋不是王某承租的，是王某和叶某承租的，当时房屋登记到叶某的名下，是所有人一致同意的。鉴于上述原因，可以确定该房屋买卖合同是有效的。

　　叶小某辩称，不同意王某的诉讼请求，叶某将房屋转让给叶小某的原因是以后叶小某的父亲叶父负责养老。买房子的钱首先用来叶某以及王某的养老问题，两位老人过世后，还有多余的钱进行遗产分割。

　　2014年6月15日，叶某以及叶小某签订上海市房地产买卖合同一份，约定叶某将位于松江区中山二路房屋出售给叶小某，转让价款1050,000元。2014年6月24日，叶小某取得了该房屋的房地产权证。叶小某明确未支付转让价款，该房屋现在仍然由叶某居住。

　　王某与叶某是夫妻关系，与上世纪60年代举办的结婚仪式，户口薄上叶某登记为王某的妻子。房屋的原权利人为叶某，2002年9月5日取得该房屋的房地产权证，该房屋系原松江区新桥街房屋拆迁安置后取得的，被安置人为王某四人以及叶某。

　　【法院审理】

　　夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。系争房屋原本登记在叶某一人名下，但因该房屋是王某与叶某在夫妻关系存续期间取得的，两者虽未办理结婚登记，但是其为事实婚姻，该房屋是夫妻共同财产。叶某主张登记在其一人名下系王某等四人同意，无论王某四人是否同意，均不影响该房屋系夫妻共同财产的属性。

　　一方未经另一方同意转让夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。叶小某明确取得该房屋未支付对价，故其行为不具有善意。

　　叶某以及叶小某虽然辩称因叶某无人赡养，但应当通过合法的手段维护权利，而非恶意串通，通过订立房屋买卖合同，损害王某利益。叶某和叶小某之间的房屋买卖合同应当别认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故也小某应当将争房屋登记的产权人恢复登记到叶某的名下。

　　依照《合同法》第52条第二项、第58条、《婚姻法》第17条第1款第(五)项、《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(三)》第11条第1款的规定，判决如下：叶某与叶小某签订坐落于上海市松江区中山二路房屋的上海市房地产买卖合同无效;叶小某于本判决生效之日起十日内将前述房屋的登记权利人恢复登记至叶某名下。

　　【律师点评】

　　成都离婚律师沈辉律师提示你，从审判实践上来看，法院对事实婚姻的认定还是倾向于需要符合结婚的实质要件，主要有以下几个方面的内容：(1)主观目的性。即当事人双方主观上具有创设夫妻法律关系、永久共同生活的的共同意愿，并且双方的意思表示一致。(2)客观现实性。即当事人双方具有共同生活的婚姻居所，且有共同的性生活、经济生活与物质生活，或者可能有共同的子女。(3)关系公示性。即当事人双方对外以夫妻名义相称，且不特定的大多数人也公认其为夫妻关系。(4)实质符合性。即双方符合法定结婚的实质要件。(5)形式欠缺性。即没有办理结婚登记手续。(6)时间限定性。根据《婚姻法解释一》第5条的规定，认为构成事实婚姻的截止时间是1994年2月1日，这是指双方均符合结婚实质要件的截止日期。不论双方共同生活时间的长短，也不困双方共同生活初期或者某个阶段中可能还不完全符合婚姻关系的实质要求，只要前五个特征在1994年2月1日之前具备，都可以被认定为事实婚姻。