房产登记在未成年子女名下的效力问题

　　父母以未成年子女名义购房或者将子女列为房屋共有人，这是社会生活中国常见的现象，也是在处理离婚案件中经常会遇到的情形。在我国的传统文化和生活习惯中，对父母子女之间的财产向来是一体看待，并不严格区分。父母会出于种种的考虑，在房屋上加上未成年子女的名字。还有一些较为富裕的父母，趁着手头有富余资金的时候，赶紧为未成年子女添置将来生活必要财产。但是，当父母离婚时，必然会涉及到房屋产权的问题，那么单独登记在子女名下的财产如何处理?在司法实践中，夫妻离婚不能简单地完全按照登记的情况将房屋认定为未成年子女的财产。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，那么离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

　　【案情简介】

　　原告：李某

　　被告：赵某

　　原、被告于1995年2月登记结婚，2000年7月生育一子李某某。近年来，双方因故产生矛盾，之后分居。分居期间，儿子随被告共同生活。双方曾于2005年4月购买某地的一套房屋，登记于原、被告双方名下、2007年2月，房屋权利人由原、被告变更为双方之子李某某，目前该房屋由被告赵某及其儿子李某某居住。李某认为，当初将房屋变更至子女名下，主要考虑到夫妻双方都在经商，为了规避商业风险而为之，并非原、被告对子女的赠与。赵某则认为该房屋是夫妻购买之后，基于为子女购置房产大好基础的意愿将房屋赠送给子女。

　　【法院审理】

　　受理法院在审理本案的过程中，组织双方进行调解。关于该房屋是否作为夫妻共同财产进行分割，双方各执一词。法院认为，该登记在子女名下的房产的确存在一定特殊性，从家庭亲情伦理的角度出发，分割子女名下的房产也容易造成父子之间的不和睦。最终，原告经过考虑，向法院提交申请暂不主张该房屋的分割，法院尊重当事人的意愿，依法予以准许。

　　【法律分析】

　　对于产权人只登记为未成年子女一人的情况，我国法律对此问题并没有明确规定，各地法院在实践中也遵循不同的法律依据，一般来说存在以下两种观点：第一种观点认为，我国房产实行的是登记主义原则。即房子的产权归属以产权证登记为准，只有房产证上登记的产权人才是房屋的所有人。虽然未成名子女并没有出资，但是既然父母同意将房产登记在子女的名下，就认定是父母对子女的赠与。未成年子女虽然是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是接受赠与是一项民事权利。公民的民事权力能力始于出生终于死亡。所以未成年人也是有接受赠与的民事权利能力的。另一种观点认为，实际生活中，夫妻共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。此种情况下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。此种观点的原因在于物权公示原则是指物权的享有和变动需要可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分对外效力和对内效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。

　　实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。这与《婚姻法司法解释(三)》第7条规定婚后父母出资给子女购房，视为对子女的赠与的规定是有差别的。原因在于子女未成年时其行为的意思表示都是由其监护人确认的，有时甚至都不知道购买房屋的事实，而监护人本身就是房屋的出资人，因此，此环节中缺少子女对登记在自己名下的房屋的明确接受赠与的意思表示。除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。

　　有人还提出一个问题，如果夫妻以子女名义购房时子女尚未成年，但是房屋分割时子女已经成年，是否可以依照《婚姻法司法解释(三)》第7条的规定操作?答案是否定的，民事行为是否存在明确的意思表示，应该以行为作出之时的意思表示作为考量，而不能进行后推。在购房登记在子女名下时子女没有能够表达知道是赠与并且明确接受的意见，因此该财产仍应作为家庭共有财产。