关于按揭房的几个问题

　　一、关于按揭房归属问题

　　第一种意见认为，要根据婚前支付房费和婚后支付房费的多少，来判断房屋归属。即，如果婚前所支付的费用多于婚后支付房费，房子归名义购房者;如果婚前支付房费低于婚后支付房费，则房子认定为夫妻共同所有。

　　第二种意见认为，《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有......经国家法定机关进行房屋登记并发给行为人的房屋所有权证，是对房屋所有权唯一、排他的证明。《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房屋所有权的标志。所以，根据《婚姻法》第17条规定，此类房屋应归夫妻共同所有。

　　第三种意见认为，不论房产证婚前取得还是婚后取得，房子均应判归名义购房者所有。

　　笔者同意第三种意见，理由在于：1.婚前二人还不具备夫妻关系，一方以独立名义购买房屋，根据合同的相对性原理，名义购房者是购房合同的相对人，独立承担继续还贷义务，并且这种还贷义务及于婚后，也就是说，即使是婚后，银行还贷义务仍然是由婚前签约者个人承担偿还责任，根据权利义务对等原则，名义购房者理应享有对该房相应权利，否则显示公平;2.虽然婚后取得房屋产权证，但该产权证的发放是基于名义购房者购房行为而引起，并非双方婚后合意购房行为所引起。

　　二、关于按揭还款中个人财产和夫妻共同财产识别问题

　　依据支付房款时间先后，以婚姻登记时间为标准，可把房款分为婚前支付房款和婚后支付房款。笔者认为，对于婚前支付部分，原则上归名义购房者所有，有证据证明婚前支付房款为双方出资的除外。对于二人在婚前均出资首付的，能够证明各自出资多少的，直接认定所出资份额为各自所有，不能认定各自出资数额的，视为出资额相同;对于婚后支付部分，原则上应当认定为夫妻共同所有，有证据证明仅为名义购房者以其个人婚前财产支付的情况除外。至于婚后二人承担还款数额的大小多寡则在所不问，因为夫妻关系的特殊人身属性决定了夫妻双方婚后取得财产的共有属性，即使婚后只有一人实际还贷，那么，所还贷部分仍为夫妻共同财产，双方有权平等分割。另外，笔者不赞同有人提出的以双方还贷数额多少来确定分割比例的作法。一方面，夫妻共同生活期间，难以准确认定谁还的多谁还的少，即使能够确认谁多谁少也没有实际意义，因为夫妻这种特殊的人身关系，很难用经济来衡量各自对家庭所做贡献的大小，金钱收入仅仅是家庭作用大小表现的一个方面，不能 作为唯一标准。有时虽然一方赚钱较少，负担还款数额较少，但他或她可能会对家庭的其他方面有较多贡献。而且，根据 《婚姻法》的规定，婚后所得为夫妻共同共有，所以，婚后所得不问谁 多谁少，只要是婚后收入就是双方共同所有，谁多谁少在所不问。

　　三、关于按揭房屋未还债务处理问题

　　在前述论及此类房屋宜认定为名义购房者所有的基础上，笔者认为，未还债务应由名义购房者来还，这样处理不仅易于操作，也符合相关法律规定。此类房屋的购买和抵押，均为名义购房者在婚前的个人意思表示，是法律意义上的合同相对人，是合同义务的唯一承担者。如果让非名义购房者来偿还此款，显然有违合同相对性原理，并且，在实际生活当中，当按揭银行不能顺利收取贷款时，作为债权人的按揭银行，也仅能找合同相对方即名义购房者承担责任。在此种情况下，如果法院判决由非名义购房者来偿还贷款，或者由双方各自承担贷款，将导致法律关系复杂，增加各方负担，弊大于利。