简析婚前还贷补偿

离婚赔偿律师

　　一、婚前还贷补偿的定性

　　婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑（以取得房产证为准），然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。

　　要弄清楚这个问题前先要弄清楚其中的法律关系，简单地说，购房者与卖房者是房屋买卖关系，而购房人与贷款人则是房款借贷关系。当购房人与卖房人签订了购房合同，并在找贷款人借到了钱，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向贷款人偿还借款的行为，属于购房人与贷款人因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

　　买房人买房行为得到了房产所有权是属于物权，还贷行为是属于债权法律关系，物权优于债权，所以婚后共同还贷的行为不能造成房产所有权的变更，且房产作为不动产，其所有权变更必须经过房产部门的登记公示程序，才能产生法律效力，婚后共同还贷的行为只能产生债权债务的法律关系，也就是说在婚后还贷的行为中你也出了一半的财力，所可以就婚还款的一半主张由欠款一方补偿。关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　二、共同还贷增值补偿的裁判现状评析

　　我们通过在中国裁判文书网上的检索，按时序调取了2012年6月至2014年6月期间 ，12个省份207份准予离婚的民事判决书，以是否存在实质性分割房产增值为标准，筛选后得到涉及婚前购房婚后还贷增值分割的样本32个，其中典型样本15个，对15份判决逐份阅读解析，发现仅在15份判决中采用的计算方法就多达8种。

　　案例

　　2008年7月，李某购买某市房屋一套并登记在自己名下，购房合同价为120万元，首付36万元，贷款本金84万元，贷款期限20年，利息60万元。房屋办理产权证时，李某另行支付了税金、维修基金2万元。2010年 ，李某与王某登记结婚 。2014年王某诉至法院要求与李某离婚，并分割共同的房产。法院经审理查明，李某婚前偿还房屋贷款本息14万，其中利息7万，李某与王某婚姻存续期间 ，双方共偿还房屋贷款28万元 ，其中利息为14万元 ，李某申请法院对结婚时和离婚时的房屋价格进行评估，评估价分别为结婚时190万元，离婚时300万元。

　　评析

　　离婚时，李某应当给付王某的房屋分割补偿款如何确定？不同计算方法所计算出的补偿款存在较大的差异，计算公式展现的是如何确定增值部分的思考路径，也是法律语言与精神的另一种传达，通过对公式所表达法律意图的探究、公式间利弊的比较，可以更清楚地看出不同计算方法的法律实质。共同还贷款项对应财产增值部分的计算对共同还贷款项对应财产增值部分的确定，主流的处理思路不外乎两种：

　　一是先确定房屋从结婚到离婚的时间区间内的增值系数，再乘以共同还贷的数额，得出增值数额；二是先确定共同还贷在房屋增值起点时的占比，再乘以房屋现值，得出增值数额。从数学公式的角度上看，两种思路是一个计算效果。我们可以各类方法所采用公式中的变量进行精简，在数据上更明晰的看出各计算方法间的计量差异。从整理的全部判决文书的核心计算方法来看，多数法院致力于对法律原文的解读，尽量遵循简便易解的计算原则，没有出现从银行抵押权利占比，个人偿债及其增值排除等较为偏门的方法作为计算路径。