假离婚贷款买房的风险

离婚财产律师

　　为了贷款买房享受优惠，一些人也是抓破了脑壳，终于想到了“假离婚”这样的点子，而且乐此不疲。有统计数据显示，上海在2006-2011年间离婚件数稳定在4.7万件左右，2011年上海开始限购，2012年的离婚件数就增长到5.29万件，2013年暴增到6.96万件。

　　其实，近年来假离婚的现象并不少见，但是对于假离婚需要承担的风险，并非人人都清楚。上海才刚刚不久前来了一段离婚潮，没想到像“非典”一样到处感染，看，现在广东省广州市染上了“离婚潮”。有人登入广州市民政局婚姻登记系统后发现，市内部份行政区的离婚预约名额早已爆满，甚至本月内也难以办理离婚手续。有网民猜测，上海的离婚买楼潮已杀到广州，有网民更揶揄“此刻离婚的都是真爱”。为了避免产生购房纠纷，在买房前双方会做婚前财产公证，房产交易正式完成后，便可办理离婚手续。

　　所谓假离婚，是指夫妻双方为了满足一方或双方的某种需求，一致同意办理离婚手续，在达到目的后再办理复婚手续。虽然假离婚看上去可行，但夫妻双方将面临以下风险：

　　一、财产风险

　　1.共同财产很可能变成一方的婚前财产

　　比如，夫妻有两套房产，办理假离婚时约定，离婚后这两套房产归女方所有，那么即使以后复婚了，这两套房产也将成为女方的婚前财产。

　　2.一方很可能净身出户

　　若假离婚时约定，共同财产归一方所有，但离婚后双方未复婚，一方很可能面临净身出户的风险。

　　3.一方取得的财产将成为个人财产

　　在离婚后，不管哪一方取得的财产，都将是个人财产，若无专门约定，不能成为共有财产。

　　4.丧失相互的继承权

　　离婚之后，双方将丧失相互的继承权及要求对方“扶养”的权利。

　　二、弄假成真

　　虽然只是假离婚，但很有可能“弄假成真”。假离婚后，若一方想复婚，但另一方不同意，任何人包括法律都不能干涉，更不能强制执行人身行为。

　　为了避免假离婚带来风险，一些银行已严控假离婚贷款买房。最近就有消息称，中国银行在广州地区严查假离婚，通知要求，离婚不满一个月不能申请房贷……虽然该消息并未得到广东中行的正面回应，但是对于假离婚贷款买房暗藏的风险，监管已高度重视。

　　三、社会风险

　　近几年，各地陆续出台了新一轮房地产调控限购措施，由此，引发了离婚潮。假离婚当然是为了省钱。根据现在的调控政策，如果是首套房，首付是30%；如果是二套房，首付要提高到60%-70%，门槛大大提高。通过假离婚，可以减少首付，降低门槛，原来买不起的，现在买得起了。购入新房，可以增加家庭理财杠杆，获得房地产增值收益，当然，这是基于房地产增值的情况。除了首付，利息优惠也是一个很重要的原因，一般城市能节约10万- 20万元的利息，京沪更高，能节约50万元的利息。有很多人认为，这种为了钱而去离婚，是对婚姻的不尊重。

　　本来，土地价格上涨，房地产价格上涨，可以通过房地产税来调整，但是，由于土地制度存在的问题，房地产税还缺乏合理性。于是，转而头痛医头，转向行政限购。相关部门还进而跟进了两年离婚才能买房，甚至每天限额离婚的荒谬办法。实际上，这一系列政策都没有法律依据。另一方面，婚姻当然是神圣的，但这种神圣是两个人心灵的契约，民政局的结婚证不过是最世俗的形式，代表国家的认可，从而划定经济、法律权利的凭证。所以，假离婚，从这个角度来看，是为了家庭的利益而放弃国家的认可。谈不上对感情、对婚姻的不尊重，从国家与公民的角度，过是以非对非。谈不上多大的错。不过，谈不上多大的错，不等于没有风险。

　　离婚手续有很强的仪式性，多多少少会给人一种自由感。这种感觉很可能会在和异性交往的过程中或真或假，多多少少地显示出来。也就是说，婚姻失掉了一层心理上的防线。另一方面，假离婚，是为了把家庭名下的房产转移给夫妻中的一方，使另一个人能有资格购房。当一方突然独占巨额财产，诱惑之下，有可能把假戏真做，独吞财产。

　　对冲这种诱惑的是，双方共同的孩子、亲朋好友、人际关系，以及最重要的——— 夫妻感情。如果这些因素无法让双方安心，那么，假离婚的夫妻就会通过各种纸面协议的方式来约束对方。这类协议一般有两类，一种是双方达成协议，假离婚后一定会复婚。然而，这种协议是无效的。离婚之后，双方都是单身，有婚姻自由，婚姻法不承认任何必须结婚的协议的有效性。

　　另一个协议的方式是通过财产来制约对方。即获得房产的一方，给另一方签下等同于房产价值的，或夫妻双方认可的数额的欠条。这种协议，基本上能避免掉财产上的风险，但是，仍然避免不了对婚姻的冲击。婚姻本来就是一种仪式，两人假离婚之前，签下各种欠条，也是一种仪式。虽然现代婚姻中越来越讲究男女平等，以及经济上的独立，但这种仪式所透露的不信任与赤裸裸的防范，剥掉了婚姻中温情脉脉的面纱，仍会对两人的感情造成巨大的冲击。这种冲击很难弥合，与之相比，婚前财产公证不过是小儿科。毕竟，婚后多年仍要依靠手续去约束对方，令人心寒，即便后来复婚了，情感上的信任与依赖却被损害了。

　　所以，很多人为了避免这种假离婚的风险，采取了假离婚证的方式。现在为了让购房者能掏得起首付，节约下利息，很多中介、置业顾问也主动提出这样建议，甚至介绍相关服务。但是，必须指出的是，这种方式也不是没有风险的。虽然现在无法全国联网查询婚姻情况，客户婚姻登记等家庭信息不在银行审核范围之内，房产交易中心也无法审核。一般来说，也没有机构会去主动查证，但是，一旦有人查、有人管或者熟人举报，得罪了中介，中介举报，代价就会非常大。

　　首先，伪造、变造结婚证是严重违法行为，构成犯罪的，将按照伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪追究刑事责任。根据刑法第二百八十条，会被处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。其次，如果购房者用假的证件骗取了银行的信任，导致银行错误地做出放贷决定，购房者则涉嫌骗取贷款行为，有可能涉嫌刑责；最后，即便不涉及刑责，银行、公积金收回贷款也是必然的，购房者则需要找到同等现金来支付房款，立刻面临巨大的经济压力。

　　所以，真正能够无风险应对限购的，只有那些不用纸面契约，相信“假离婚”一定不会变为“真离婚”的夫妻。从这个意义上讲，这是对优质婚姻的奖励。