夫妻一方向第三人擅自出售共有房产是否有效

成都资深婚姻律师：沈辉

　　【案情】

　　刘某和王某于2001年结婚，并于次年共同购买房产一套。应妻子刘某要求，房产证上仅登记刘某一人的名字。后双方感情不和，常为家庭琐事发生争执。2008年，刘某在未告知王某的情况下，将共有房产以市场价卖给善意第三人敖某，并办理了房产变更登记。王某知道后，以该房产为夫妻共有，刘某擅自出售属无权处分，拒绝承认该房屋买卖合同，并要求敖某归还房屋，恢复原来的房产登记。

　　【分歧】

　　夫妻一方在未征得另一方同意的情况下，擅自向善意第三人出售共有房产是否有效？

　　一种意见认为，本案争议房产为刘某和王某夫妻共有，对共有财产的处分除非取得共有人的一致同意，否则，单方处理的行为无效。刘某在明知自己所卖的房屋系与王某共有的情况下，单方处置该财产，事后又没有得到王某追认，侵犯了其他共有人的权利，其与敖某所签定的房屋买卖协议应属无效。

　　第二种意见认为，敖某购买房产是出于善意，且支付了合理价款，又办理了产权变更登记，从保护善意第三人的角度出发，应认定敖某和刘某之间签订的房屋买卖协议是有效的。

　　【分析】

　　笔者同意第二种意见。

　　一般情况下，共同共有房产的出售必须经过全体共有人的一致同意，而按份共有的房产则必须经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售。部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效，但善意第三人受让不动产或动产的则例外。

　　在《物权法》实施之前，对于夫妻共有房产，一方擅自处分属于无权处分，擅自处分人和第三人之间签订的房屋买卖合同应为无效，对已变更登记的产权也应恢复原来登记。但《物权法》实施后，则有所改变，对于善意第三人取得该房产所有权的，出于保护第三人合法权益的角度出发，只要第三人符合如下三个条件，即受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让及转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的，就应认定该买卖行为有效。法院在审理此类案件中也只是着重审查在购买人和擅自处分人之间是否存在恶意串通行为，只要第三人是善意购买，就应认定买卖行为有效。

　　就本案而言，系争房产的权属证书上只有刘某一人的名字，敖某出于对产权登记的信赖，相信刘某为该房产的唯一所有人，且其购买价格为市场价，属于合理价格，又已办理了产权变更登记，敖某作为善意第三人，其与刘某之间的房屋买卖合同应当认定为有效。至于由此给王某造成的损失，王某也只能向刘某请求赔偿其损失。