婚前一方所有婚后产权调换所得房屋的归属原则

　　　[内容摘要] 婚前一方所有的房屋即结婚前夫妻一方取得所有权的房屋。产权调换房屋是指国家依法征收房屋时，被征收人选择房屋产权调换的补偿方式，房屋征收部门调换给被征收人的房屋。集体土地被征收，同时征收集体土地上的房屋，此时也有产权调换房屋。产权调换房屋是以被征收人对被征收房屋享有所有权为基础，国家对被征收房屋补偿取得。婚前一方所有房屋婚后被征收，未扩建未添附也未补差价，产权调换房屋自然归被征收房屋所有人一方所有；婚前一方所有房屋婚后被征收，房屋有扩建或添附或调换时补交了差价，如婚前房屋权属没有变更，产权调换房屋仍应归被征收房屋所有人一方所有。如房屋征收补偿协议约定产权调换房屋属于夫妻共有，不是被征收房屋所有人的夫或妻就成为产权调换房屋的所有人。此外，多数地方规定已婚的将房屋所有权登记在一人名下，需另一方出具放弃所有权的声明，这样虽然产权调换房屋属夫或妻一方所有，仍有可能登记为夫妻共有。

　　[关键词] 婚前 一方所有 婚后 产权调换所得房屋 归属原则

　　随着国民经济的飞速发展，城市建设进一步加快，很多老旧房屋因城市建设需要被征收。由于房屋征收补偿不仅受法律法规调整，还受当地政策的约束，有的地方还有居住人口补偿等政策。与普通商品房相比，征收补偿所得的产权调换房屋的归属具有特殊性。特别是对婚前一方所有的房屋婚后被征收，补偿得到的产权调换房屋属于夫妻共同财产还是个人财产的争议很大。现行法律法规及司法解释对征收补偿所得的产权调换房屋所有权归属的规定却显得欠缺。

　　一、婚前一方所有的房屋

　　婚前财产是指结婚前夫妻一方取得的财产，这里的取得是指取得所有权。

　　除非夫妻约定婚前财产归夫妻共同所有或部分共同所有，婚前财产是夫妻一方个人财产。婚姻关系存续期间，夫妻一方个人财产的所有权属于夫妻一方，另一方不享有所有权。离婚时夫妻一方个人财产不纳入分割。

　　房屋是人们的主要财产。婚前一方所有的房屋即结婚前夫妻一方取得所有权的房屋。

　　二、房屋征收产权调换房屋

　　房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人所有房屋的行为。

　　房屋征收的法律依据是《中华人民共和国物权法》第42条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

　　房屋征收的主体是国家，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。被征收房屋所有权人为被征收人。

　　房屋征收是物权变动的一种特殊情形，是国家强制取得征收房屋所有权的一种方式。房屋征收以前叫房屋拆迁，依据是《城市房屋拆迁管理条例》，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布，废止了《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁相应的称为房屋征收。

　　房屋征收与补偿是一个问题的二个方面，房屋征收应当先补偿、后搬迁。房屋征收补偿法律关系是建立在补偿协议基础上的，房屋征收部门与被征收人之间的民事法律关系。产权调换是房屋征收补偿的方式之一，其特点是房屋征收部门以实物形态对被征收人的补偿。在房屋产权调换中，被征收人取得产权调换房屋的所有权，并作为对价将被征收房屋的所有权转让给房屋征收部门。

　　我国实行土地公有制，土地为国家所有和农民集体所有。国有土地上房屋被征收的，同时收回国有土地使用权；集体土地被征收为国有的，同时征收集体土地上的房屋。

　　《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第42条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　因此，产权调换房屋是指国家因公共利益需要依法征收房屋，被征收人选择房屋产权调换的补偿方式，房屋征收部门调换给被征收人的房屋。集体土地被征收，同时征收集体土地上的房屋，也有产权调换房屋的补偿方式。本文所称的产权调换房屋也包括征收集体土地的产权调换房屋。

　　三、产权调换房屋所有权的归属原则

　　房屋征收补偿的具体内容由房屋征收部门与被征收人达成的房屋征收补偿协议确定。被征收人房屋被征收得到的对价是房屋征收补偿协议中约定的补偿金或产权调换房屋。所以，产权调换房屋是基于被征收房屋补偿所得，以被征收人对被征收房屋享有所有权为基础。现在对人口补偿的因素越来越淡化，如浙江省人民代表大会常务委员会制订，2014年10月1日起施行的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。据此，产权调换房屋所有权的归属原则应当是：

　　1、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，未扩建未添附也未补差价，产权调换房屋归被征收房屋所有人一方所有。

　　被征收房屋为夫妻一方婚前所有，婚后对房屋没有任何扩建或添附，征收时也未补差价，虽然产权调换房屋在婚姻关系存续期间取得，但其实质是婚前房屋所有权的权利转换。换言之，调换所得房屋是以被征收人对被征收房屋享有所有权为基础，该产权调换房屋获得是被征收房屋所有权的权利延伸和替代，属于婚前财产形式上的变更，并不影响财产所有人的变动。此外，由于房屋具有不动产随着时间的推移不贬值反增值的特点，大多会有婚前房屋婚后增值的情况，一般认为这属于自然增值，增值部分属于被征收人一方财产，不属于夫妻共同财产。同理，即使有时产权调换房屋面积大于被征收房屋而无需补差，这是房屋征收部门基于征收房屋价值的补偿，增多的面积仍应归被征收房屋所有人一方所有。

　　2、婚前夫妻一方所有房屋婚后被征收，房屋有扩建或添附或调换时补交了差价，如婚前房屋权属没有变更，产权调换房屋仍归被征收房屋所有人一方所有。

　　有时婚后对征收房屋有过扩建或添附，或产权调换时补交了差价，如婚前房屋的权属没有变更，因产权调换房屋是产权调换的补偿方式取得，并非因扩建或添附或补交差价而取得，这种情况下也不改变产权调换房屋为婚前一方个人财产的性质。对于差价，如差价是被征收人个人财产出资，则产权调换房屋属于被征收人一方无异；如差价是以夫妻共同财产出资的，差价应属夫妻共同所有，但根据物权债权可以分离的原则，对夫妻双方来说，只是一种债权关系，非被征收房屋原所有人的另一方并不因此对产权调换房屋当然享有所有权。

　　如有争议，应审阅房屋征收补偿协议中各项补偿的来源和依据，再来确定其归属。如果是对征收房屋本身的补偿，应归被征收房屋原所有人一方所有，如果是对征收房屋以外物品的补偿，则根据该项物品所有权或形成情况确定归属。一般来说，不会影响产权调换房屋的所有权归属。

　　四、房屋征收补偿协议对产权调换房屋所有权归属的影响

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　除了在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，绝大多数情况下，房屋征收部门与被征收人订立房屋征收补偿协议，是房屋征收补偿的必经程序。实践中，不少不是被征收房屋所有人的夫或妻也会列为房屋征收补偿协议的被征收人，如果房屋征收补偿协议涉及产权调换房屋，不是征收房屋所有人的夫或妻就因此成为征收房屋补偿所得的产权调换房屋所有人。从法律性质看，这是夫妻中被征收房屋所有权人一方对另一方的赠与。

　　五、房屋所有权初始登记对产权调换房屋所有权归属的影响

　　多数地方规定，已婚的申请人办理房屋所有权初始登记需夫妻双方到场，并提供结婚证，单身者则提供未婚证明或单身证明。已婚的申请人如果将房屋所有权登记到一人名下，需另一方出具放弃所有权的声明，否则不予登记。如果房屋征收补偿协议中被征收人是夫妻双方，这自然不是问题。房屋征收补偿协议中被征收人只是夫妻一方时问题就来了，如要求另一方出具放弃房屋所有权的声明，在我国国情下必然伤害夫妻感情，大多数申请人就只能选择将产权调换房屋所有权登记在夫妻双方名下。这自然也是夫妻中被征收房屋所有权人一方对另一方的赠与。

　　有人说，本来就非夫妻共有，何来放弃权利。上述做法或损害房屋所有人一方权益，或伤害夫妻感情，受到质疑。对此各地已有松动，如2014年5月12日浙江省温州市人民政府办公室印发的《温州市房地产“多证联办”工作实施方案》规定，房产登记时不再对申请人婚姻关系进行直接审查。登记机关根据依申请登记原则（即当事人自愿申请房屋登记原则）和权利主体一致原则（即合同、发票等权利取得证明资料记载的权利人与房屋权利申请人一致的原则）办理房屋登记，但申请人夫妻共同申请登记（需提供婚姻关系证明）的除外。